В России любой гражданин может взять землю в аренду у государства, однако порядок оформления сделки и необходимые для неё документы могут варьироваться в зависимости от нескольких факторов:
- Регион. У каждого муниципального образования или субъекта РФ свои правила и условия аренды земли, а также расчёта арендной платы.
- Категория льготников. Льготные категории граждан (например, многодетные семьи, ветераны, инвалиды) могут иметь особые условия или преимущества при получении земли в аренду.
- Цель аренды. Цель, для которой требуется земля (например, для ведения личного подсобного хозяйства, строительства жилого дома, ведения бизнеса), также влияет на требования к оформлению договора.
Порядок оформления договора аренды земли
- Подготовка документов. Составление заявления и сбор необходимых документов (паспорт, документы, подтверждающие право на льготы и прочие).
- Подача заявки. Заявление подаётся в местные органы власти или специализированные организации, занимающиеся вопросами земельных отношений.
- Рассмотрение заявки. Органы власти рассматривают заявку, проверяют соответствие заявителя условиям для получения земли в аренду.
- Заключение договора. В случае одобрения заявки заключается договор аренды, где прописываются условия пользования землёй, срок аренды и обязательства сторон, приводится расчёт арендной платы за земельный участок.
- Регистрация договора. Иногда договор нужно в обязательном порядке регистрировать в Росреестре.
Важно заранее ознакомиться с местными нормами и правилами, а также проконсультироваться с юристом или специалистом по земельным вопросам, чтобы избежать возможных ошибок в процессе оформления.
Как рассчитать стоимость аренды земельного участка?
В ГК РФ предусмотрена возможность установления платы за арендованное имущество (в том числе, за земельный участок) в виде доли поступлений от использования арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Но это не касается случаев аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые регулируются исключительно Земельным Кодексом РФ. ЗК РФ не установлена возможность внесения арендной платы в виде доли поступления (процента) от использования арендованного имущества.
Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, размер и расчёт арендной платы земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами, установленными Правительством РФ.
Подзаконные акты, раскрывающие эти принципы:
- Приказ Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582»;
- Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Порядок расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, опирается на следующие принципы:
- Предельно допустимая простота расчёта. В этом случае идёт расчёт арендной платы за земельный участок по кадастровой стоимости. Простота метода обусловлена тем, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка находятся в свободном доступе. Благодаря этому обеспечивается простота и прозрачность процедуры, а также сокращаются расходы и сроки оформления сделки.
- Экономическая обоснованность. Итоговый расчёт арендной платы за землю устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом его категории и вида разрешённого использования, а также с учётом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и предоставляемых им субсидий.
- Предсказуемость расчёта размера арендной платы земельного участка. В нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчёта арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера платежей в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Согласно п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы на землю определяется её собственниками — федеральными органами исполнительной власти — одним из следующих способов:
- на основании кадастровой стоимости земельных участков;
- по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее — торги);
- в соответствии со ставками арендной платы, утверждёнными Росреестром.
Плата по результатам торгов устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка.
Для расчета стоимости аренды земельного участка без проведения торгов применяют специальные формулы, в которых вариативно (зависит от категории земельного участка, его назначения, вида его использования, порядка расчёта, принятого в том или ином субъекте РФ) могут быть такие показатели:
- кадастровая стоимость;
- ставка арендной платы (%);
- коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида использования земельного участка;
- коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от срока строительства;
- коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора.
Из системного толкования норм земельного законодательства следует, что для расчёта арендной платы земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обычно используется их кадастровая стоимость (с применением регулирующих коэффициентов).
Расчёт зависит от категории, назначения и вида использования земельного участка, а также способа их предоставления в аренду (торги/без торгов).
Участие в торгах на ЭТП «Торги223» — отличный способ расширить собственный рынок сбыта!
Регистрируйтесь и получайте подборку закупок по вашему профилю →
Выводы
Законодательство РФ позволяет взять земельный участок в аренду, даже если его собственник — государство. При этом будет установлен размер арендной платы за подобный участок. В случае, если участок принадлежит государству, взять его в аренду можно по существенно более низкой цене по сравнению с коммерческой землей. Но это потребует времени на прохождение сложных процедур сбора и оформления документов. В целом это может быть более выгодно, если участок берётся в аренду под ведение бизнеса.
